


楼市的下半场
来源: 腾讯网作者:时间: 2024-10-12
2015~2021这一轮的房地产盛宴里,中产阶级踩到的一个大坑是到郊区、远郊、环京、环沪等区域投资房产。
这些房产多拥有各式各样的噱头,比如:恒大海上威尼斯,碧桂园十里金滩、十里银滩,五花八门的文旅地产,以及靠近高铁站/远郊地铁站XX分钟到XX的楼盘等。
在资产价值重估的年代,它们沦为降价重灾区。
不过换个角度看,中国的大城市或许真的需要一轮郊区房地产建设,但郊区房产不能简单地把市区高层小区给复制过去,而是要另辟蹊径。
目前世界范围内的大城市存在两种模式:
一种以美欧澳等发达国家为代表,呈 “City+Town”或“中心City+卫星城”的形状,在一个庞大的区域里填满houses,采用汽车为主要通勤方式,辅以公共交通,都会区人口集中于郊区houses而非市区公寓楼。
另一种是以日韩等后起发达国家和绝大多数发展中国家为代表,围绕城市中心和副中心建设大量楼房,以便捷高效的公共交通为主要通勤方式,人口集中于市区。
后者本质上是速成式的,发生在城市化飞速推进的年代,通过建设高层楼房的方式为短期内大量涌入城市的人口提供居所。
等迈过这一阶段后,中国也会产生像发达国家一样的差异化住房需求——有人喜欢繁华便捷的市区公寓,有人喜欢安静宽敞的郊区别墅。
特别是随着一部分工作机会和商业配套从市中心迁到郊区,一种“市中心→副中心→郊区镇”的模式将会逐步完善。
对于土地紧俏的中国大城市来说,完全和美、加、澳等国做对标多少有些不切实际,我们不妨找个情况类似的对象来参考,比如东京。
东京都人口数达1399万,如果以东京都会区来计算(一都三县)则拥有3800万人口。
1960年代,东京进入战后高速发展期,为了迎接1964年奥运会,整个城市大兴土木,除体育场馆等奥运所需设施外,绕城高速等多项公共建设也同时展开。
七八十年代,随着日本经济高速发展,东京人口激增,居住条件及交通状况均异常拥挤,堪称通勤地狱。
进入九十年代之后,日本经济陷入长期不景气,出于刺激经济和疏散市中心人口的考量,东京启动了大规模都市更新与改造计划,新宿、涩谷、临海等副都心在这一时期迎来发展机遇。
以东京作为参照,中国的大城市近些年也先后进入“副都心”建设的阶段,例如上海早在2001年便确定了徐家汇、五角场、花木、真如这四个副中心。
不过对于大多数财力有限的二线城市来说,习惯于集中力量建一片“新城”,如成都的南城、郑州的东城等,期间多多少少有些忽视“老城”的城市更新工作。
市中心建设是城市发展的第一阶段,“市中心→副中心”是第二阶段,均属于中心区不断扩张的过程。
接下来让我们把目光聚焦到大城市发展的第三阶段——郊区建设。
某种意义上讲,与西方顶级城市相比,中国大城市市区的城建水平已经能够看齐甚至超越,差距主要是在郊区。
西方发达国家城市往往是一个都会区的概念,围绕市中心的很大一片区域均为建成区,坐落着密密麻麻的小房子。
按照粗略估计,一个100万人口的美、加、澳城市,其建成区面积可能要相当于人口300万至400万的中国城市。
至于说像洛杉矶、纽约等特大城市的都会区,实际建成面积要超过北京、上海。
中国作为后发国家,城市化进程主要发生在过去二十年间,九十年代连陆家嘴都属于“乡下”。
经历过突飞猛进的城市建设后,未来我们的市区只能是“精雕细琢”,想进行大规模拆建已十分困难。
正因如此,中国城市化的“下半场”大概率发生在郊区。
简单点说,中国大城市郊区需要一轮居住环境升级,这种升级必须得做出吸引人的“差异化产品”,如别墅、洋房等,而不是把市中心的高层小区简单复制到郊外。
目前中国城市的郊区虽然有一些别墅群,但其客户群体以中高收入者为主,普通人很难消费起。
需要说明的是,国内的“别墅”跟国外的“house”并不是同一款产品。
国外house多以木板结构为主体,有点类似于速成板房(低成本别墅),其外墙砖只起到装饰、保护主体和挡风雨的作用,而非承重。
建一个house通常是土地成本1/3,建筑成本1/3,水电等各种配套1/3;取暖方式五花八门,有传统的壁炉、暖气片,也有燃气送风、中央空调。
澳洲的house以一层居多,屋内布局很像平层套三、套四房,进门处为客厅,有的还会“车库入户”。
美国的土地比澳洲稀缺一点,两层楼的house居多,一楼一般是客厅、餐厅和厨房,二楼为卧室区。
除居住模式的升级外,郊区基础设施配套以及城市界面也需要精雕细琢一番,不能给人一种厚此(市区)薄彼(郊区)的感觉。
当然,这一切其实都难不倒我们神通广大的开发商,问题的关键或许在于放宽土地使用限制,并从中探索出一套可持续进化的商业模式。
中国人常讲“衣食住行”,前两个俗称“温饱”问题,目前已经基本解决了。
记得二十多年前,大多数中国人只有过年时才能买一身衣服,叫“过年衣服”,然后一年年攒下来几件衣服替换着穿。
进入新世纪之后,私家车开始成为一部分富裕中产追求生活品质的象征,那时小轿车很稀缺,以至于许多2000年前后规划的小区根本就没有车位,到今天停车成了老大难。
最近几年,随着汽车工业突飞猛进,中国已经成为世界第一大汽车生产国和最大新车消费市场,普通家庭几乎都可以拥有一辆私家车。
食→衣→行→住,展望未来,有关居住条件的升级或将成为中国最大的一块内需。
居住改善无止境,我们距离真正“住得好”其实还差得很远。