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土拍热度回落,核心城市供应收缩
来源: 腾讯网作者:时间: 2024-06-17
l 5月,全国重点65城总计成交各类土地579宗,总规划建面3827.16万平方米,成交规模环比小幅回升11%。涉宅用地总成交76宗,总规划建面596.8万平方米。楼市调控新政对土地市场影响较弱,成交规模环比下降26%,同比下降65%。
l 5月,全国重点65城成交土地平均楼面价为1803元/平米,环比下降37%。溢价率继续回落至1.53%,创今年年内新低。本月仅一线城市涉宅用地成交楼面价仍保持上涨趋势,5月成交楼面价达到35114元/㎡,环比上涨32%。
l 5月,全国重点65城涉宅用地流拍11宗,流拍率仅9.04%,整体保持在低位。
l 5月,全国核心22城土地市场热度指数继续小幅回落,本月热度下降至去年年末水平,市场成交清淡。杭州、济南、苏州、天津、西安、长沙等城市本月土地均以底价成交,仅上海仍能保持一定热度和溢价。
l 5月核心22城总计出让成交28宗涉宅用地(剔除纯保障房地块),按照企业拿地规划建面来看,央企、地方平台、民企拿地比重分别为15.5%、63.5%、17.5%。
一、全国土地市场表现情况
1、5月涉宅用地成交规模环比下降26%
5月,全国重点65城土地供应规模较上月小幅增加,总计成交各类土地579宗,总规划建面3827.16万平方米,成交规模环比小幅回升11%。本月土地成交量为春节后年内新高,但涉宅用地市场热度持续回落,成交规模趋于下降,5月全国重点65城总成交76宗,总规划建面596.8万平方米。楼市调控新政对土地市场影响较弱,土地成交表现较为低迷,成交规模环比下降26%,同比下降65%。
2、5月涉宅用地成交楼面价及溢价率双双回落
5月,全国重点65城成交土地平均楼面价为1803元/平米,环比下降37%。同时,溢价率继续回落至1.53%,创今年年内新低。其中,涉宅用地的成交楼面价也持续走低,5月降至7369元/平米,环比下降20%。并且,5月涉宅用地溢价率回落至2.17%。
分城市能级来看,本月仅一线城市涉宅用地成交楼面价仍保持上涨趋势,5月成交楼面价达到35114元/㎡,环比上涨32%;但溢价率持续下降至4.18%。
本月,二线涉宅用地成交楼面价延续环比下降趋势,较上月持续下降至6035元/㎡,环比跌幅约35%;溢价率下降至1.42%。本月,三四线城市涉宅用地成交楼面价则环比止跌企稳,仍保持在2162元/㎡的水平,环比上涨约1%,溢价率2.41%。
整体来看,不同能级城市之间仍呈现出冷热分化的格局。一线城市土地市场仍能保持一定的热度和市场稳定性。二线城市则由于本月部分热点城市未有土地出让,同时,缺乏核心板块标杆地块的出让,因此,本月涉宅用地成交量价和热度表现清淡。
3、5月城市土拍成交规模下降,上海保持较好热度
5月,多数城市土地出让数量减少,土拍热度下降,仅部分核心一二线城市仍能保持一定热度。从城市涉宅用地土地出让金额来看,上海5月出让4宗地,土地出让金达到99.84亿元,位居榜首;同时,溢价率保持在6.76%。本月,一线城市涉宅供地仍较少,除上海之外,北京仅1宗涉宅用地供应。二线城市土地供应相对活跃,如杭州、合肥、长沙、济南、西安等均有一定成交量,但土地出让金额及溢价率相对较低,市场热度不足。
5月,中央及地方各城市出台一揽子政策保障房地产市场平稳健康发展,有望改善房地产市场的悲观预期。未来,随着市场流动性的增加,市场供求关系和购房者预期有望恢复。预计,未来城市土地市场仍将维持冷热分化的态势,随着更多优质地块的出让,有望带动市场热度的回升。
4、5月涉宅整体流拍率保持在低位
5月,全国重点65城涉宅用地流拍11宗,流拍率仅9.04%,整体保持在低位。从具体城市看,南宁涉宅用地流拍3宗,南通、绵阳等城市涉宅用地流拍2宗。此外,惠州、南昌、大连和石家庄也均有1宗地流拍。整体来看,流拍城市以二三线城市为主。目前,市场整体流拍率的下降,主要是由于城市土拍供应的放缓,同时,由于房企拿地趋于谨慎,城市选择取消、中止交易,导致流拍率保持在低位。
二、核心22城土地市场表现情况
1、5月土拍热度持续回落,成交量收缩
5月,全国核心22城土地市场热度指数继续小幅回落,本月热度下降至去年年末水平,市场成交清淡。一方面,本月核心22城供地城市数量及成交土地规模较上月显著下降。市场缺乏优质高热度地块的供应,杭州、济南、苏州、天津、西安、长沙等城市本月土地均以底价成交,仅上海仍能保持一定热度和溢价。
另一方面,5月,中央及地方各城市出台一揽子政策保障房地产市场平稳健康发展,全国层面下调首套房和二套房最低首付比例,取消首套住房和二套住房商业贷款利率下限,并且下调公积金贷款利率。同时,一线城市开启放松限购,二线城市全面取消住房限购政策。目前来看,诸多政策利好传导至土拍市场仍需要一定时间,5月房企拿地仍保持谨慎,在库存高企的情况下,拿地积极性不足。
2、“沪九条”后首场土拍,市场保持理性
5月28日,上海顺利完成2024年第二批次土拍,成功出让4幅涉宅地块,总建面24.27万平方米,成交总金额约99.84亿元;平均成交楼面价41133元/㎡,平均溢价率为6.76%。此次上海土拍是5.27“沪九条”后的首场土拍,房企拿地整体仍保持理性,热点地块与非热点地块热度分化显著。
本次土拍中,浦东新区上钢街道Z00-0101单元37-12地块的热度最高,地块位于浦东世博板块,内中环,距离世博文化公园直线约500米,位置与配套相对较好。该地块的参拍房企多达8家,分别为上海城建、北京城建、绿城、象屿、中海、招商、保利&上海建工、中铁置业。经过18轮竞拍,地块达到最高限价,通过摇号中铁置业以13.24亿元竞得该地,溢价率10%,成交楼面价53042元/平方米。结合该地房地联动价100000元/平方米参考,预计项目盈利空间相对较好。
5月27日,上海出台《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,包括进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等,以更好满足居民多元化居住需求。根据安居客云洞察数据显示,自“沪九条”出台后,上海找房热度指数在近期持续升温,本周上海找房热度指数环比上升13.4%。
根据安居客云洞察数据显示,目前,浦东世博板块在售项目保利世博天悦近期楼盘热度持续上升,在同类竞品项目中,该项目热度排名第二。同时,该区域及项目的目标客群更关注改善的四房产品,热度最高。
3、5月央企拿地规模占比提升11%
5月,核心22城总计出让成交28宗涉宅用地(剔除纯保障房地块),按照企业拿地规划建面来看,央企、地方平台、民企拿地比重分别为15.5%、63.5%、17.5%。相较上月的企业拿地情况,本月央企拿地规模占比提升11%,中海地产、中国中铁均在一线城市布局优质地块。同时,民企拿地规模也有小幅上升,主要聚焦杭州、长沙等热点城市。
结合5月核心22城各城拿地企业成交分布来看,本月城投拿地占比有小幅下降,合肥、上海、沈阳、天津和西安等城市城投拿地规模占比超过七成。值得注意的一点,本月部分城市民企拿地占比有所上升,如杭州、济南、长沙等城市本地民企拿地活跃度有所上升。