新房推盘量明显增加。比如，广州长假期间推盘个数达到20个，比去年十一期间增加3个，总推货量较去年十一增加42%；再比如，从9月26日至10月2日，西安市28盘、4715套房源（不含西咸新区）同时开始线上登记，6天的供应量超过了8月份整月4429套的供应。

节前各地退出限购，认房不认贷落地，开发商都想在“金九银十”这个传统旺季加速去化，冲刺年底业绩。

注意的是，纯新盘并不多，大多是清尾货的同时，再推几十套或一两栋新货。因为，今年以来新盘的流速普遍放缓，去化率普遍在40%左右。据CRIC调研数据，重点城市在“金九”的平均开盘去化率仅为48%。清掉尾货，既是营销的基本节奏，也是提振市场情绪的关键。可想而知，前面几批次都卖完了，才能营造热销的场面。

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优惠促销是主基调，“一口价”房源非常普遍。既然要清掉尾货，就得让利促销。笔者发现，除了常规的促销优惠（比如送家电大礼包）外，开发商针对尾货基本都会推出“一口价”房源（有的新推盘也会拿出10套做“一口价”），比如”折上折”、均价降一万、立减10-50万等等。

笔者注意到，“一口价”房源明显低于新推盘的平均售价，甚至低于该批次房源当初的开盘价。开发商这么做，一方面是希望通过诱人的“一口价”，能推动看房的人气转化为买房的人气；另一方面，尾货低价促销，而新推盘高价能够营造出房价上涨的信号，刺激买房的热情。另外，开发商资金链普遍紧张，也希望降价回笼资金。因此，更大折扣优惠往往与高比例首付捆绑。

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看房的比买房的多。不管是笔者踩盘，还是与同行交流，“看的比买的多”是普遍现象。一方面，政策接二连三地刺激，确实提振了市场情绪，愿意去看房了，来访量较节前普遍增长50%或翻倍；另一方面，刚需和换房的人群还真不少。笔者总结了一下，看房的或者是小两口，或者父母带着要结婚的子女，或者是三代人。

但是，叫好不叫座，看的比买的多，来访转下定的比例并不算高。从客户情绪来看，确实都是计划要买房的，但即便是婚房这种真正的刚需，也并不急于交定金，而是多盘比较，决策偏犹豫。一方面，普遍认为房价不会涨，甚至开发商大摆促销姿态的背景下，认为后续房价可能还会下跌。另一方面，很多楼盘都有一些瑕疵。

靠中心区的，客厅或房间太小；靠外围的，通勤不方便。房价仍在高位的情况下，控总价的紧凑户型是普遍的设计风格。可谓麻雀虽小五脏俱全，看上去啥都有，但并不宜居。外围的房子户型大，价格适宜，但年轻人对通勤比较敏感。既然有这样那样的缺点，新盘选择又很多，房价也稳定，开发商都在促销，那就多看看再说。

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需求的两极分化很明显。大户型、大平层往往对应着更高的价格和涨价行为。比如，同一批次的新推房源，装修标准一致，但大户型的均价往往比中小户型的高出1万左右。这往往与当下改善型需求占主导，高收入人群对房价敏感度下降有关，出手也不像刚需刚改那么犹豫不决。

当然，不像70-90平米非要做成五脏俱全的紧凑型三房户型一样，大户型、大平层的居住体验感更强，一梯最多两户，有的甚至是“三梯四户”，空间感更强。对于高收入或“卖一买一”的换房人群来说，首付和月供更加从容一些。而且，近两年改善型需求主导楼市的格局下，这类型房源的价格更加坚挺，也更受市场欢迎。

相比之下，中产和刚需尽管消费意愿强烈，但支付能力下降、预期变得谨慎和悲观，同时作为需求新生力量的90后对居住的内涵不愿意让步。当房价还在高位的情况下，供给端变得尴尬和扭曲，且对需求的匹配程度开始弱化。于是，出现紧凑型户型，需求观望和犹豫，多盘相互比较，甚至一个楼盘多次看房。说白了就是高房价下刚需萎缩，有效需求不足。

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出现“等政策式的需求延滞”。从深圳来看，目前市场普遍预期深圳限购会松绑，首套二套首付或利率会下行。因此，长假期间深圳楼市人气也很旺，但叫好不叫座的现象更加明显，而深圳新盘普遍的折扣式营销更加剧了这一态势。而这种心态的背后，事实上是希望看到“调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨”的旧思维作怪。

或者说，如果房价不涨，那就不会买房，等等再说。即便是刚需刚改，现在也不是入市的好时机，毕竟利率还会下降，现在买就亏了。这种思维的另一面，就是政策不达预期。既然如此，大家都说“楼市不稳、救市不断”，就一定有新一轮政策在酝酿、在路上，当下的策略就是等等。

其实，这种思路在2022年以来一直很盛行。政策也是这种思路，比如深圳不断地出台各类救市新政，一人购房全家帮（公积金）、公寓不限购、双证合一、退出二手房参考价、退出离婚限购、放开港澳买非住宅；再比如，国家层面启动“认房不认贷”，部分城市调整或退出限购。但是，这些政策未带来新一轮楼市回升周期，于是大家就认为还会有新的政策，“等政策式的需求延滞”，这在深圳表现的非常突出。

比如，坊间传闻下一轮政策刺激，可能是降低首套房首付比例，深圳退出限购，降低普通住房认定标准等。但“此等非彼等”，并非是等政策落地后，被政策错杀的需求有资格买房了从而是释放出需求来，而是等待政策达到拉升房价上涨的效果后，才会去买房。政策一天不达预期，我就观望一天。

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这个现象可能是各地普遍存在的问题，也是楼市过去20年（2001-2021年）一直“单边上涨”，且每有下跌时政策就迫不及待地将其拉起来，从而导致的“政策市”预期，或政策不允许下跌的顽固预期。这样的预期，在深圳更加突出。这也是为何，国庆前如此大的救市力度（认房不认贷 退出限购 下调利率）下，人气旺仍无法转化为买房旺的主要原因。

但事实上，政策空间眼见在收窄和触顶，政策的边际效果明显在减弱，即便是“大放水”也根本无法达到过去那种火热的行情。而问题是，市场不会理解的，他们认为政策没有达到预期，且相信媒体所谓的“市场不稳、救市不断”，各地确实也很着急，急于想让楼市稳定下来。而对于迫切要买房的人来说，即便开发商有优惠，即便“一口价”房源降价了50万，但房价还很高，他们依然买不起，而房子本身的品质也并没那么好，这就是当前楼市的困局。